Affitti a breve e a medio termine: come integrare il tuo modello di business

Eugenio Elia • 1 maggio 2020

Gli ultimi mesi sono stati particolarmente difficili per l’industria del turismo e i tempi di ripresa sono ancora incerti. Il coronavirus si è diffuso in tutto il mondo e ciò ha comportato blocchi e restrizioni di viaggio. Di conseguenza, tutti i Property manager, sia singoli professionisti che società di affitto a breve termine, stanno soffrendo di una grande quantità di cancellazioni che sta mettendo a repentaglio il futuro della loro attività.

Come Property manager, questa tremenda pandemia mi ha lanciato una sfida interessante perchè, se da una parte devo interpretare bene gli scenari di medio lungo periodo per farmi trovare pronto alla ripresa, da un'altra parte occorre affrontare emergenze contingenti, come ad esempio:

- il costo mensile dell’affitto per gli appartamenti in gestione con subaffitto

- la non contentezza dei proprietari che non ricevono entrate, per gli appartamenti in mandato di gestione

- altri costi fissi come channel manager e altri software.

In che modo mi sto adattando ai cambiamenti?

Per poter vincere questa sfida ho deciso di adottare nuove strategie per allinearmi ai cambiamenti che stanno avvenendo.

In attesa di poter lavorare anche con gli affitti brevi, sto modificando la mia offerta da affitti a breve termine a affitti a medio termine. Purtroppo, questo non è il momento per ambire a lauti guadagni e l’obiettivo principale è quello di coprire i costi di gestione assicurando una buona entrata mensile ai proprietari che mi hanno affidato il loro immobile.

Rispetto agli affitti brevi, gli affitti a medio termine sono generalmente meno colpiti dalla stagionalità. Essi possono aiutarmi a mantenere le entrate per i prossimi mesi e a ridurre il flusso di cassa riducendo, ad esempio, la quantità di check-in, pulizie, ecc.

Se si sta attraversando un periodo in cui si prevede parecchie uscite in termini economici, la certezza del canone mensile dell’affitto aiuta a coprire le varie spese.

Di quale tipologia di affitti sto parlando?

A differenza degli affitti brevi che sono quei soggiorni che vanno dai 2 ai 30 giorni (senza obbligo di registrazione del contratto), gli affitti transitori prevedono un contratto di massimo 18 mesi che deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate con marca da bollo, Nei contratti a medio termine, non è possibile prevedere il rinnovo: ciò costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno all’esigenza di transitorietà, che ha giustificato il contratto.

Un mercato in crescita

Nelle ultime settimane il numero di affitti a medio termine è notevolmente aumentato.

Aumento appartamenti in affitto

Chi voleva vendere casa preferisce affittare anziché svenderla; molti gestori di affitti brevi si stanno riconvertendo all’affitto transitorio.

Aumento domanda

- Famiglie e professionisti che optano per l’affitto per poi acquistare quando i tempi saranno più rassicuranti;

- professionisti che lavorano in smart working;

- dipendenti di multinazionali che devono soggiornare per qualche mese

- operatori sanitari ad esempio che preferiscono affittare una casa per non mettere a rischio la salute dei propri cari;

- coppie che cercano un posto dove stare prima di trovare una nuova casa.

Crescita dei canali per intercettare la domanda di affitti a medio termine

Oltre ad alcuni canali online classici come Idealista o Immobiliare.it, anche grandi OTAs come Airbnb stanno virando verso il mercato degli affitti a medio termine.

La gestione degli affitti a medio termine

Prima di avviare questo modello di business, è necessario che il Property manager abbia ben chiari alcuni passaggi.

Valutare quali appartamenti sono adatti ad ospitare per periodi più lunghi in termini di ubicazione, amenità e dimensioni. Gli appartamenti con più camere da letto, ad esempio, sono richiesti dalle aziende che possono mandarci i dipendenti; oppure dagli studenti nel caso vi voleste aprire a questo target.

Impostare le politiche tariffarie decidendo di includere le bollette nel prezzo finale.

Definire i servizi di gestione da fornire agli ospiti come il pick-up / drop-off, servizi di lavanderia, pulizie iniziali e finali, etc.

Parlare con il proprietario. Oggi più che in passato dovremmo presentare al proprietario già in fase di acquisizione la possibilità di affittare l’immobile anche per brevi periodi.

Trattare con il proprietario. Si stabilisce con il proprietario l’importo della locazione. Io prendo come riferimento quello medio del mercato del 4 + 4. Poichè nel contratto transitorio i costi delle utenze rimarrebbero al proprietario, si propone un prezzo pari a quello del 4+4 più €50/€100 euro forfettarie per utenze. Ad ogni modo, l’obiettivo per il PM è quello di allineare il guadagno che avrebbe con il medio termine a quello che avrebbe con in breve termine. Pertanto, conoscendo già la rendita mensile media che abbiamo da ogni appartamento, riusciamo a ipotizzare meglio il prezzo mensile per gli affitti di medio termine.In questo modo, potrò stabilire la mia commissione con il proprietario. La quota finale proposta sul mercato è composta dai servizi del PM e dall’effettivo canone di locazione dell’immobile.
Il proprietario, che si può avvalere della cedolare secca, paga il costo di registrazione (2% del canone di locazione)

Contratti e fatture. L’ospite si troverà a firmare 2 contratti:

1) contratto di servizi con l’ospite (pulizia, accoglienza, supporto h24) rilasciato dal PM e 2) contratto di locazione con il proprietario.

L'ospite riceverà quindi anche due ricevute: una dal PM che fattura all’ospite la quota per i servizi accessori + 22% iva; una dal proprietario per il versamento del canone di locazione.

Su quali canali proporsi per il medio termine?

Airbnb

Airbnb è sempre stato il mio canale di riferimento per gli affitti brevi e pare che ora sta tentando di salvare il salvabile convergendo verso gli affitti di media durata.

Tutti gli Host sono chiamati ad effettuare alcune modifiche alle impostazioni dei loro annunci per ottenere maggiore visibilità. Io stesso sono stato uno dei primi a:

segnare la spunta che abilita i miei appartamenti ad ospitare per medi periodi
impostare scontistiche per prenotazioni settimanali o mensili
impostare un prezzo fisso in determinate settimane o mesi
abilitare la cancellazione flessibile
dotare gli appartamenti di comfort necessari per chi deve sostare più tempo: lavatrice o convenzione con lavanderia; wifi, scrivania, laptop di cortesia.

Booking.com

Il sistema di Booking.com non prevede una tariffa mensile, visto che 30 notti è il limite massimo di una prenotazione. Invece, si può creare una tariffa con un soggiorno minimo di 7 notti, più economica rispetto alla Standard Rate, in modo che se un cliente effettua una ricerca per una settimana, trova un prezzo più conveniente.

Altri canali online

Idealista.it è uno dei principali portali online dedicato a chi cerca e a chi offre una casa in vendita oppure in affitto.

Fino al mese scorso ho utilizzato questa piattaforma per individuare gli immobili più interessanti nella mia area di riferimento e poter successivamente fare un’offerta ai proprietari. Oggi le cose si sono ribaltate, sono io che pubblico i miei annunci per affitti di breve e medio termine dopo aver attivato la mia pagina aziendale che mi consente di avere anche dati statistici sull’andamento dei miei annunci. Idealista mette a disposizione i propri fotografi per realizzare un servizio fotografico professionale in grado di far ottenere maggiori conversioni.

Portali come Idealista si rivolgono principalmente ad un pubblico italiano che, al momento, è forse l’unico target per via dei vari divieti di spostamento.

Lo so cosa ti stai chiedendo ora. Come fare allora a gestire tutti gli annunci in maniera integrata?

Una soluzione potrebbe essere SHOMY, un channel manager che ha creato connessione tra canali di short e mid term, Esso connette tramite un'unica interfaccia le migliori tecnologie disponibili per tutti gli aspetti del vacation rentals e dello short/medium term rentals, fornendo un supporto alla gestione dei partners.

Canali off line

- le società di relocation internazionali, ovvero società che si occupano di gestire i trasferimenti internazionali degli ospiti (in genere dipendenti di multinazionali). Queste società si incontrano alle fiere (Fiera Business Travel Show; Host Londra; ITB Berlino);

- multinazionali;

- università;

- società che fanno lavori sul territorio (es. imprese edili, non per forza multinazionali)

Conclusioni

Gli affitti a medio potrebbero essere una buone soluzione per diversificare la tua strategia. Non è necessario sostituire l’intero modello, puoi semplicemente aggiungere gli affitti a medio termine alla tua offerta di affitti a breve termine. Questo ti aiuterà ad affrontare l’attuale crisi del coronavirus e le sue conseguenze sull’industria del turismo.

Scrivimi pure se ritieni che mi sia sfuggito qualcosa o vuoi condividere con me la tua esperienza.

Se invece hai bisogno di supporto per mantenere alta la visibilità del tuo annuncio e farti trovare pronto per la ripresa, segui il link in basso e sarò felice di aiutarti!

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